Assurance marchand de biens : ce que les investisseurs en immobilier commercial doivent vraiment savoir

Rôle de l’assurance marchand de biens dans une opération commerciale

Pourquoi l’assurance marchand de biens est centrale dans une opération commerciale

Dans une opération d’achat revente de biens immobiliers commerciaux, l’assurance marchand n’est pas un simple « plus » ; elle fait partie du montage global au même titre que le financement ou le business plan. Sans couverture adaptée, un sinistre sur l’immeuble, un recours d’un locataire ou un problème de travaux peut transformer une opération rentable en gouffre financier.

Le rôle premier de l’assurance marchand de biens est de protéger l’activite de marchand biens et les biens immobiliers détenus temporairement pour revente. Elle couvre à la fois :

• la responsabilite civile professionnelle du marchand ;
• les dommages subis par l’immeuble (incendie, dégât des eaux, vandalisme, etc.) ;
• les conséquences financières d’un arrêt ou d’un retard de chantier de renovation ;
• les litiges potentiels avec des locataires, des voisins ou d’autres professionnels immobilier (par exemple un agent immobilier mandaté pour la commercialisation).

Concrètement, l’assurance marchand de biens vient compléter ou remplacer les contrats classiques (multirisque immeuble, assurance dommages, assurance responsabilite) qui ne sont pas toujours adaptés à une activite d’achat revente rapide, avec travaux et rotation fréquente des occupants.

Une couverture pensée pour un cycle complet : de l’achat à la revente

Une opération de marchand biens en immobilier commercial suit un cycle précis : acquisition, éventuels travaux, mise en location ou en vente, puis cession. À chaque étape, les risques évoluent, et l’assurance doit suivre ce mouvement.

Lors de l’achat revente, le marchand engage souvent des montants importants sur des biens parfois vacants, parfois occupés, parfois en mauvais état. L’assurance marchand de biens permet de :

• sécuriser la période entre l’acte d’achat et la revente, même si l’immeuble est inoccupé ;
• couvrir les travaux de transformation ou de rénovation, en articulation avec une éventuelle garantie decennale des entreprises et une dommages ouvrage lorsque la loi spinetta l’impose ;
• protéger la trésorerie en cas de sinistre majeur retardant la commercialisation.

Pour un investisseur qui se lance dans une activite de marchands biens, il est essentiel de comprendre que l’assurance marchand ne se limite pas à un simple contrat multirisque immeuble. Elle doit être pensée comme un outil de gestion de projet, qui accompagne la stratégie globale sur le bien marchand, du premier jour de l’acquisition jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Articulation entre responsabilite civile, dommages à l’ouvrage et protection juridique

Dans l’immobilier commercial, les montants en jeu et la complexité juridique sont plus élevés que dans le résidentiel. C’est pourquoi l’assurance marchand de biens combine généralement plusieurs volets : responsabilite civile,> assurance dommages et assurance protection ou protection juridique.

La responsabilite civile professionnelle du marchand couvre les préjudices causés à des tiers dans le cadre de son activite : chute d’un visiteur sur un chantier, dommages causés à un voisin lors de travaux, erreur dans une information communiquée à un acquéreur, etc. Ce socle de responsabilite civile est indispensable, même lorsque le marchand délègue une partie de la gestion à un agent immobilier ou à d’autres professionnels immobilier.

À côté de cela, l’assurance dommages et, le cas échéant, la dommages ouvrage jouent un rôle clé pour les travaux lourds. La dommages ouvrage, imposée par la loi spinetta pour certains ouvrages, permet d’indemniser rapidement les désordres graves sans attendre qu’un tribunal se prononce sur les responsabilités. Elle se combine avec la garantie decennale des entreprises intervenantes, que le marchand doit vérifier avant de souscrire un contrat.

Enfin, la protection juridique intégrée ou optionnelle aide à gérer les litiges : contestation d’un permis, conflit avec une copropriété, désaccord avec une entreprise de travaux. Dans un environnement juridique de plus en plus complexe, ce volet devient un véritable outil de pilotage des risques.

Un outil de sécurisation financière pour l’investisseur commercial

Pour un investisseur qui structure une activite de marchands biens, l’assurance marchand de biens est aussi un signal envoyé aux partenaires financiers. Un dossier bien assuré rassure les banques, les co investisseurs et, parfois, les futurs acquéreurs des lots commerciaux.

En pratique, les assureurs regardent de près le profil du marchand, la nature des biens, l’ampleur des travaux et l’expérience dans l’immobilier. Un bon niveau de couverture peut :

• faciliter l’obtention d’un financement bancaire ;
• réduire certaines exigences de garanties personnelles ;
• améliorer la perception du risque global du projet.

À l’inverse, un défaut d’assurance ou une couverture inadaptée peut bloquer un financement ou renchérir le coût du crédit. C’est pour cela que la manière de souscrire ses assurances marchands, de comparer chaque devis et de structurer les garanties sera déterminante dans la préparation du dossier, notamment pour les projets impliquant plusieurs biens marchand ou des restructurations lourdes.

Prendre en compte la sécurité des sites et des usagers

Le rôle de l’assurance marchand de biens ne se limite pas aux aspects financiers. Elle incite aussi le marchand à mettre en place des mesures de prévention et de sécurité sur ses sites commerciaux. Les assureurs exigent souvent des dispositifs concrets pour limiter les sinistres : contrôle d’accès, éclairage, signalisation, sécurisation des parkings, etc.

Sur les actifs commerciaux avec parkings, par exemple, la mise en place de solutions adaptées pour optimiser la securite des parkings peut réduire la fréquence des dommages matériels et corporels, et donc l’exposition de l’assureur comme du marchand. Cette logique de prévention est au cœur de la relation avec les compagnies d’assurances, qui ajustent leurs conditions en fonction du niveau de risque réel sur le terrain.

En résumé, l’assurance marchand de biens en immobilier commercial n’est pas un simple contrat à cocher dans une check list. C’est un pilier de la stratégie de gestion des risques, qui interagit avec la responsabilite civile, la dommages ouvrage, la multirisque immeuble et la protection juridique, et qui conditionne en grande partie la solidité économique de l’operation.

Spécificités de l’assurance marchand de biens en immobilier commercial

Une assurance pensée pour l’achat revente commercial

L’assurance marchand de biens en immobilier commercial n’est pas une simple variante d’assurance propriétaire. Elle est conçue pour une activité d’achat revente, souvent avec travaux de rénovation, sur des biens immobiliers destinés à être revendus rapidement. Cette logique de stock de biens marchand change tout pour l’assureur.

Concrètement, l’assureur ne regarde pas seulement le bâtiment, mais l’ensemble de l’opération :

• la nature de l’activite (marchand biens, marchands biens spécialisés en commerces, bureaux, locaux d’activite, etc.) ;
• le volume et la fréquence des opérations d’achat revente ;
• l’ampleur des travaux de renovation prévus (simples rafraîchissements ou restructuration lourde) ;
• la stratégie de sortie (revente à la découpe, cession en bloc à un investisseur, mise en location temporaire).

Cette approche globale explique pourquoi les assurances marchands sont souvent plus techniques à souscrire qu’une multirisque immeuble classique. L’assureur doit apprécier des risques évolutifs, liés à la transformation des biens immobiliers et à la durée du chantier.

Une combinaison de garanties plus large que pour un simple propriétaire

Pour un marchand de biens commercial, l’assurance ne se limite pas à couvrir les dommages au bâtiment. Elle doit articuler plusieurs blocs de garanties, qui se superposent dans le temps :

• Assurance dommages sur le bâti : incendie, dégât des eaux, événements climatiques, vandalisme, effondrement partiel pendant les travaux, etc. C’est le socle, mais il doit être adapté à un immeuble en transformation.
• Responsabilite civile professionnelle du marchand, parfois complétée par une assurance responsabilite civile exploitation, pour les dommages causés à des tiers pendant les visites, les travaux ou l’occupation temporaire des locaux.
• Assurance dommages ouvrage lorsque des travaux lourds sont réalisés, en lien avec la garantie decennale des entreprises de travaux, dans le cadre de la loi spinetta.
• Assurance protection juridique pour gérer les litiges commerciaux, les contestations de promesse de vente, les désaccords avec un agent immobilier ou un professionnel immobilier intervenant dans l’opération.

Dans la pratique, un même projet peut cumuler une police multirisque immeuble adaptée aux biens en travaux, une assurance dommages ouvrage, et une couverture de responsabilite civile professionnelle. L’enjeu est de bien coordonner ces assurances pour éviter les trous de garantie entre la phase de chantier, la mise en location éventuelle et la revente.

Une gestion du risque plus proche de l’activité de promotion

Sur le plan du risque, le profil d’un marchand de biens commercial se rapproche davantage d’un petit promoteur que d’un simple investisseur patrimonial. Les assureurs le savent et analysent le dossier en conséquence.

Quelques spécificités marquantes :

• Rotation rapide des biens : les biens marchand entrent et sortent du patrimoine en quelques mois ou quelques années, ce qui impose une mise à jour régulière des contrats et des capitaux assurés.
• Travaux fréquents : même pour une opération d’achat revente « légère », il y a souvent des travaux de mise aux normes, de cloisonnement, de création de lots commerciaux, avec des risques accrus de dommages et de sinistres pendant le chantier.
• Multiplicité des intervenants : entreprises de travaux, architectes, bureaux d’études, agents immobiliers, gestionnaires, chacun avec sa propre assurance responsabilite et sa garantie decennale éventuelle.
• Enjeux juridiques renforcés : baux commerciaux, règles d’urbanisme, copropriété, normes ERP, autant de sources potentielles de contentieux qui justifient une assurance protection et un accompagnement juridique solide.

Pour aller plus loin sur cette logique de sécurisation globale, il est utile de replacer l’assurance marchand dans une stratégie plus large de gestion du risque immobilier, en intégrant aussi bien les aspects techniques que juridiques et financiers.

Des exigences de souscription plus poussées

Les conditions pour souscrire une assurance marchand sont généralement plus strictes que pour un propriétaire classique. Les assureurs demandent souvent :

• un descriptif précis des biens immobiliers visés (type de locaux, surface, état initial, situation locative) ;
• un programme de travaux détaillé, avec les montants, les délais, les entreprises retenues et leurs attestations de garantie decennale et de responsabilite civile ;
• un plan de financement et une estimation de la valeur de revente, pour apprécier l’exposition financière globale ;
• l’historique de l’activite de marchand biens (nombre d’opérations, sinistres antérieurs, spécialisation éventuelle sur certains types de biens).

Cette exigence documentaire peut surprendre au moment de demander un devis, mais elle est logique : l’assureur évalue un risque d’operation, pas seulement un immeuble figé. Plus le dossier est structuré, plus il est simple d’obtenir des conditions d’assurances souscrire adaptées, notamment sur les plafonds de garantie et les franchises.

Une articulation délicate avec les autres assurances des intervenants

Dernier point clé : l’assurance marchand de biens en immobilier commercial doit s’articuler avec les autres assurances des professionnels immobilier impliqués dans l’opération.

Par exemple :

• les entreprises de travaux doivent disposer d’une garantie decennale et d’une responsabilite civile conformes à la loi spinetta, pour que l’assurance dommages ouvrage puisse jouer correctement ;
• l’agent immobilier chargé de la commercialisation doit être couvert par une assurance civile professionnelle adaptée à son rôle d’intermédiaire ;
• le gestionnaire ou administrateur de biens, s’il intervient, doit également être correctement assuré pour sa responsabilite civile professionnelle.

Le marchand a tout intérêt à vérifier systématiquement ces assurances avant le démarrage des travaux ou de la commercialisation. En cas de sinistre ou de litige, la bonne répartition des responsabilites entre assurance marchand, assurance dommages, garanties decennales et assurances des autres intervenants conditionne la rapidité d’indemnisation et la protection juridique de l’opération.

Les principaux risques à couvrir pour un marchand de biens commercial

Cartographier les risques clés d’une opération de marchand de biens commercial

Pour un marchand de biens qui intervient sur des locaux commerciaux, l’assurance n’est pas un simple poste de coût. Elle est directement liée à la nature des risques pris à chaque étape de l’achat revente, de la rénovation et de la revente des biens immobiliers. Comprendre ces risques permet de mieux calibrer les garanties à souscrire et d’éviter des trous de couverture qui peuvent mettre en péril toute l’opération.

Risques liés au bâti : sinistres matériels et dommages aux ouvrages

Le premier bloc de risques concerne les dommages subis par les biens immobiliers eux mêmes. En immobilier commercial, les montants en jeu sont souvent élevés et les travaux plus lourds que dans le résidentiel.

On retrouve notamment :

• Incendie, explosion, dégâts des eaux : un sinistre pendant des travaux de rénovation peut rendre un local inexploitable pendant des mois.
• Effondrement partiel ou total : risque accru en cas de restructuration lourde, ouverture de trémies, modification de porteurs.
• Vol, vandalisme, dégradations : particulièrement sensibles sur des locaux vacants en phase de travaux.

Pour ces risques, plusieurs assurances sont à étudier selon la configuration du projet :

• Multirisque immeuble adaptée aux biens marchand en phase de détention.
• Assurance dommages spécifique pendant les travaux, parfois intégrée dans une police chantier.
• Assurance dommages ouvrage lorsque la nature des travaux entre dans le champ de la loi Spinetta (gros œuvre, solidité de l’ouvrage, éléments indissociables, etc.).

La question de la dommages ouvrage et de la garantie decennale des entreprises est centrale. En cas de revente rapide, l’acquéreur final se tournera vers le marchand de biens en cas de désordre grave. Sans assurance dommages ouvrage ni vérification sérieuse des assurances des entreprises, le risque juridique et financier est majeur.

Pour les projets avec restructuration importante, il est utile de croiser ce sujet avec la manière dont vous optimisez la rénovation de vos biens immobiliers commerciaux : choix des entreprises, suivi des travaux, contrôle des attestations d’assurance, tout cela a un impact direct sur les risques à couvrir.

Responsabilité civile et responsabilité envers les tiers

Deuxième bloc de risques : la responsabilite du marchand de biens vis à vis des tiers. Elle se décline en plusieurs niveaux.

• Responsabilite civile exploitation : dommages causés à des tiers dans le cadre de l’activite courante (chute d’un passant à cause d’un trottoir dégradé devant un local en travaux, par exemple).
• Responsabilite civile professionnelle : erreurs, omissions, défauts d’information ou de conseil dans le cadre de l’achat revente, notamment lorsque le marchand de biens intervient en interface avec des locataires commerciaux ou d’autres professionnels immobilier.
• Responsabilite civile du fait des travaux : dommages causés aux voisins, aux copropriétés, aux commerces adjacents pendant un chantier (fissures, nuisances, perte d’exploitation).

Une assurance responsabilite bien structurée est donc indispensable. Elle peut combiner :

• Une responsabilite civile générale adaptée aux marchands biens.
• Une civile professionnelle lorsque l’activite du marchand se rapproche de celle d’un agent immobilier ou d’autres professionnels immobilier (négociation, mise en relation, gestion temporaire).
• Des extensions spécifiques pour les travaux, en complément des garanties des entreprises.

Ne pas souscrire ces garanties, ou les souscrire avec des plafonds trop faibles, expose à devoir assumer personnellement des indemnisations importantes en cas de sinistre impliquant des tiers.

Risques juridiques et contentieux liés aux opérations commerciales

Les opérations de marchand biens en immobilier commercial génèrent aussi des risques purement juridiques. Ils sont souvent sous estimés, alors qu’ils peuvent bloquer une revente ou entraîner des litiges coûteux.

Parmi les situations fréquentes :

• Contestations sur l’état du local au moment de la vente ou de la livraison.
• Litiges avec des locataires commerciaux sur la conformité des travaux ou la jouissance des lieux.
• Conflits avec des copropriétés ou des voisins sur des travaux réalisés sans autorisation suffisante.
• Remises en cause de la qualification juridique de l’activite de marchand biens, avec des conséquences fiscales et civiles.

Pour ces risques, une assurance protection ou protection juridique dédiée aux marchands biens peut prendre en charge :

• Les frais d’avocat et d’expertise.
• Les coûts de procédure.
• Une partie des condamnations éventuelles selon les contrats.

Ce type d’assurance juridique vient en complément de la responsabilite civile. Elle ne remplace pas une bonne structuration juridique des opérations, mais elle limite l’impact financier des contentieux inévitables dans une activite d’achat revente répétée.

Risques liés aux travaux et aux intervenants

Les travaux de renovation sont au cœur de la création de valeur pour un marchand de biens commercial. Ils concentrent aussi une grande partie des risques techniques et assurantiels.

Les points de vigilance principaux sont :

• Choix des entreprises : vérification systématique de la validité de leur garantie decennale et de leur assurance responsabilite civile travaux.
• Nature des travaux : certains travaux déclenchent l’obligation de dommages ouvrage au titre de la loi Spinetta, d’autres non.
• Coordination des intervenants : en cas de sinistre, l’absence de maître d’œuvre clairement identifié complique la gestion avec les assurances.
• Délais et surcoûts : un sinistre pendant le chantier peut retarder la mise en location ou la revente, avec un impact direct sur la rentabilité.

Pour couvrir ces risques, il faut articuler :

• Les assurances marchands propres au marchand biens (multirisque immeuble, responsabilite civile, protection juridique).
• Les assurances des entreprises (decennale, responsabilite civile professionnelle, éventuellement assurance dommages chantier).
• Éventuellement une assurance dommages ouvrage souscrite par le marchand de biens lorsque le projet le justifie.

Un devis d’assurance mal calibré, ou des attestations d’assurances souscrire non vérifiées, peuvent se traduire par des recours interminables entre assureurs en cas de sinistre. Le marchand de biens se retrouve alors en première ligne, avec un actif immobilisé et une trésorerie sous pression.

Risques financiers et d’exploitation liés aux locaux commerciaux

Enfin, certains risques sont plus spécifiques aux biens commerciaux qu’aux logements. Ils tiennent à la nature même de l’exploitation des locaux.

On peut citer notamment :

• Perte de loyers ou perte d’exploitation : en cas de sinistre rendant le local inutilisable, le locataire peut suspendre le paiement des loyers ou demander une indemnisation.
• Inadaptation du local : si les travaux ne respectent pas certaines normes (accessibilité, sécurité incendie, ERP), le local peut être difficilement exploitable ou louable.
• Vacance prolongée : un sinistre ou un défaut de conformité peut retarder la commercialisation, avec un impact direct sur le plan de financement.

Certaines polices de type multirisque immeuble ou assurance marchand peuvent intégrer des garanties de perte de loyers ou de perte de revenus. Il est important de vérifier :

• Les conditions de déclenchement de la garantie.
• Les plafonds d’indemnisation.
• La durée maximale de prise en charge.

Ces éléments doivent être cohérents avec la durée prévisionnelle de l’opération d’achat revente et avec le niveau de charges financières supporté par le marchand de biens.

Pourquoi une approche globale des risques est indispensable

Au final, les risques d’un marchand de biens commercial ne se limitent pas à un seul contrat d’assurance. Ils combinent :

• Les dommages aux biens immobiliers.
• La responsabilite civile et professionnelle.
• Les risques juridiques et contentieux.
• Les risques techniques liés aux travaux et à la renovation.
• Les risques financiers liés à l’exploitation ou à la vacance.

C’est cette cartographie qui doit guider le choix des assurances souscrire, la rédaction des contrats avec les entreprises, et la structuration juridique des opérations. Une analyse fine des risques, en amont de chaque projet, permet d’ajuster les garanties, de négocier les bons niveaux de couverture et d’éviter de payer pour des protections inutiles tout en laissant de côté des risques critiques.

Pour aller plus loin sur les obligations d’assurance en matière de construction et de renovation, les textes de référence restent la loi Spinetta et le Code des assurances. Les sites officiels de l’administration (par exemple service-public.fr) et les publications des autorités de contrôle des assurances fournissent des informations à jour et fiables sur ces obligations.

Différences entre assurance marchand de biens et assurance propriétaire classique

Une logique d’exploitation totalement différente

Pour un investisseur en immobilier commercial, la première différence entre une assurance marchand de biens et une assurance propriétaire classique tient à l’activité couverte. L’assurance propriétaire vise un bien détenu sur la durée, souvent loué, avec une logique de conservation du patrimoine. L’assurance marchand, elle, est pensée pour une activité d’achat revente, parfois avec des travaux de rénovation lourds, des changements d’usage et des délais courts.

Concrètement, une assurance propriétaire classique (type multirisque immeuble) protège surtout :

• les biens immobiliers en tant que tels (bâtiment, parties communes, équipements) ;
• les dommages matériels classiques (incendie, dégât des eaux, tempête) ;
• la responsabilité civile de l’agent immobilier ou du propriétaire vis à vis des occupants et des tiers.

À l’inverse, une assurance marchand est structurée autour d’une activité commerciale : achat, transformation, revente de biens marchand. Elle doit donc prendre en compte des risques spécifiques liés au chantier, au financement, au calendrier de revente et aux recours juridiques possibles. Les assureurs ne regardent plus seulement le bien, mais le projet marchand de biens dans son ensemble.

Responsabilité civile : une portée plus large pour les marchands

Autre point clé : la responsabilité civile professionnelle. Une assurance propriétaire classique inclut généralement une responsabilité civile liée à la détention du bien (chute d’un passant à cause d’une tuile, dégâts causés à un voisin, etc.).

Pour les marchands biens et autres professionnels immobilier, l’enjeu est plus large. L’assurance responsabilité doit couvrir :

• la responsabilité civile professionnelle liée aux opérations d’achat revente ;
• les erreurs ou omissions dans la présentation du bien lors de la revente (vices non déclarés, informations incomplètes) ;
• les dommages causés à des tiers pendant les travaux de rénovation ou de restructuration commerciale ;
• les recours de futurs acquéreurs en cas de défauts affectant l’ouvrage après la vente.

Dans une logique de simple détention, ces risques sont beaucoup plus limités. Dès que l’on bascule dans une activité de marchand de biens commercial, la responsabilité civile devient un axe majeur de l’assurance marchand, avec des plafonds et des garanties adaptés à la taille des opérations.

Travaux, rénovation et garanties techniques : un périmètre élargi

La plupart des propriétaires classiques se contentent d’une multirisque immeuble et, éventuellement, d’une assurance dommages pour certains travaux ponctuels. Pour un marchand, c’est rarement suffisant.

Dès que des travaux structurels ou une rénovation lourde sont prévus, la question de la dommages ouvrage et de la garantie decennale se pose. La loi Spinetta impose, pour de nombreux chantiers, la souscription d’une assurance dommages ouvrage afin de préfinancer les réparations en cas de désordres graves relevant de la garantie décennale.

Différences majeures :

• Le propriétaire classique fait souvent appel à des entreprises déjà couvertes par leur propre garantie decennale, sans aller plus loin.
• Le marchand de biens, lui, doit articuler plusieurs couches d’assurances : dommages ouvrage, assurance responsabilite du maître d’ouvrage, garanties des entreprises, parfois police chantier spécifique.

Ne pas intégrer ces éléments dans le montage d’assurance marchand de biens, c’est prendre le risque de se retrouver seul face à des sinistres lourds sur un immeuble commercial, avec un impact direct sur la valeur de revente et sur la rentabilité globale de l’opération.

Protection juridique et dimension juridique renforcée

Une autre différence importante entre assurance propriétaire classique et assurance pour marchands biens concerne la protection juridique. Un propriétaire qui loue un local commercial a certes besoin d’une assurance protection pour gérer les litiges avec un locataire ou un voisin, mais le volume et la complexité des contentieux restent limités.

Pour un marchand biens, la dimension juridique est beaucoup plus sensible :

• multiplication des actes d’achat revente ;
• négociations avec des professionnels (enseignes, exploitants, autres investisseurs) ;
• litiges potentiels sur la conformité des travaux, les autorisations administratives, les garanties d’ouvrage ;
• recours d’acquéreurs professionnels en cas de défauts cachés ou de non respect de la loi.

Une assurance protection juridique intégrée à un contrat d’assurance marchand est donc souvent plus étoffée que celle d’un simple contrat propriétaire. Elle doit pouvoir accompagner le marchand dans la gestion de litiges complexes, parfois sur plusieurs années, avec des enjeux financiers élevés.

Souscription, devis et tarification : une approche projet plutôt que patrimoine

Enfin, la manière de souscrire et d’obtenir un devis diffère fortement. Pour une assurance propriétaire classique, l’assureur se base surtout sur :

• la valeur du bien ;
• sa localisation ;
• son usage (bureaux, commerce, entrepôt) ;
• les garanties souhaitées (incendie, vol, multirisque immeuble, etc.).

Pour une assurance dédiée aux marchands biens, l’assureur va analyser en plus :

• la nature de l’activite de marchand de biens (volume d’opérations, typologie des biens marchand, durée moyenne de détention) ;
• le profil du professionnel (expérience, historique de sinistres, spécialisation en immobilier commercial ou non) ;
• le programme de travaux et de renovation envisagé sur chaque opération ;
• les montages juridiques utilisés (sociétés de projet, portage, etc.).

Résultat : les assurances souscrire pour un marchand de biens commercial sont plus techniques, plus personnalisées, et souvent plus coûteuses qu’une simple assurance propriétaire. Mais elles répondent à une réalité : celle d’une activité à haut risques, où la moindre faille de couverture peut anéantir la marge d’une opération.

Pour un investisseur qui envisage de passer du statut de simple propriétaire à celui de marchand de biens commercial, comprendre ces différences entre assurance propriétaire classique et assurance marchand de biens est une étape indispensable avant de structurer son programme d’assurances marchands et de sécuriser ses futurs projets en immobilier commercial.

Comment préparer son dossier d’assurance marchand de biens pour un projet commercial

Anticiper les attentes de l’assureur avant de déposer un dossier

Pour un projet d’achat revente en immobilier commercial, un dossier d’assurance marchand solide commence bien avant la demande de devis. Les assureurs veulent comprendre votre activite, vos risques, vos travaux de renovation et la nature exacte des biens immobiliers concernes.

Avant de souscrire une assurance marchand ou une multirisque immeuble, il est utile de rassembler :

• Une presentation claire de votre activite de marchand biens ou marchands biens (volume d’operations, type de biens, localisation, strategie d’achat revente).
• Les informations sur la structure juridique (societe, regime fiscal, objet social precis lie a l’immobilier et a l’achat revente).
• Un historique d’operations precedentes, si possible avec un recapitulatif des travaux, des sinistres eventuels et de leur gestion.
• Les elements financiers clefs : budget global, financement, couts de travaux, marge previsionnelle.

Plus ces informations sont precises, plus l’assureur peut evaluer les risques et ajuster les garanties (responsabilite civile, dommages ouvrage, assurance dommages, protection juridique, etc.).

Decrire precisement le projet immobilier commercial

Le coeur du dossier repose sur la description du projet. Un marchand de biens commercial doit montrer qu’il maitrise les risques techniques, juridiques et financiers lies aux biens marchand qu’il exploite.

Pour chaque operation, detaillez au minimum :

• La nature des biens immobiliers : local commercial, immeuble mixte, entrepot, bureaux, galerie marchande, etc.
• L’etat initial du bien : structure, vetuste, presence d’amiante ou de plomb, conformite aux normes de securite incendie et accessibilite.
• Le programme de travaux de renovation ou d’amenagement : type de travaux, montant, calendrier, entreprises intervenantes.
• La destination finale : location commerciale, revente a un investisseur, division en lots, changement d’usage.

Cette description permet a l’assureur d’identifier les risques majeurs : dommages aux biens, sinistres pendant les travaux, responsabilite civile envers les tiers, risques juridiques lies aux baux commerciaux ou a la copropriete.

Justifier les garanties techniques : travaux, decennale et dommages ouvrage

En immobilier commercial, les travaux peuvent declencher l’application de la loi spinetta et de la garantie decennale. Les assureurs sont tres attentifs a la qualite des intervenants et aux assurances souscrites par chacun.

Dans votre dossier, il est fortement recommande de joindre :

• Les attestations de garantie decennale des entreprises de travaux qui interviennent sur le gros oeuvre, la structure, l’etancheite, les reseaux.
• Les attestations d’assurance responsabilite civile professionnelle des artisans et professionnels immobilier impliques.
• Les devis travaux detailles, avec la ventilation par lot (structure, second oeuvre, securite incendie, accessibilite, fluides, etc.).
• Le cas echeant, les elements techniques fournis par le maitre d’oeuvre ou l’agent immobilier qui suit l’operation.

Si vous envisagez de souscrire une assurance dommages ouvrage, l’assureur voudra verifier que les conditions de la loi spinetta sont bien respectees et que les intervenants sont correctement assures. Un dossier incomplet sur ce point est l’une des causes les plus frequentes de refus ou de surprime.

Structurer les volets responsabilite civile et protection juridique

Pour un marchand de biens commercial, la responsabilite civile est un pilier du dispositif d’assurances. Elle couvre les dommages causes aux tiers pendant l’operation : voisins, occupants, clients, fournisseurs, collectivites.

Dans le dossier, il est utile de preciser :

• Les flux de personnes prevus sur le site pendant les travaux (clients, sous traitants, visiteurs).
• Les risques specifiques : chantier en milieu occupe, acces public maintenu, coactivite avec d’autres professionnels immobilier.
• Les mesures de prevention mises en place : balisage, securisation des acces, plan de securite, coordination SPS.

Pour la protection juridique, expliquez les enjeux juridiques de l’operation : baux commerciaux, relations avec les coproprietes, autorisations administratives, urbanisme. Une assurance protection bien dimensionnee peut couvrir les frais de defense en cas de litige, ce qui rassure l’assureur sur la gestion globale des risques.

Adapter les garanties aux besoins reels : multirisque, dommages, responsabilite

Un bon dossier ne se limite pas a demander une « assurance marchand » generique. Il montre que vous avez reflechi aux differents blocs de garanties et a leur articulation :

• Multirisque immeuble pour proteger les biens immobiliers contre l’incendie, le degat des eaux, le vol, les evenements climatiques.
• Assurance dommages liee aux travaux, complementaire a la dommages ouvrage, pour couvrir certains sinistres materiels pendant le chantier.
• Responsabilite civile et responsabilite civile professionnelle pour couvrir les dommages corporels, materiels et immateriels causes aux tiers.
• Assurance protection juridique pour gerer les litiges commerciaux, locatifs ou administratifs.

Dans votre demande de devis, indiquez clairement quelles garanties vous souhaitez souscrire, pour quelle duree (operation par operation ou police annuelle) et avec quels plafonds d’indemnisation. Cela evite les malentendus au moment de la signature.

Documents concrets a joindre pour faciliter l’etude du dossier

Pour qu’un assureur evalue correctement les risques d’un projet d’immobilier commercial mene par un marchand de biens, un ensemble de pieces est generalement attendu. Selon les pratiques du marche, on retrouve souvent :

• Statuts de la societe et extrait d’immatriculation.
• Promesse ou acte d’achat du bien, avec description des biens marchand concernes.
• Plans existants et plans projetes apres travaux.
• Rapports techniques : diagnostics obligatoires, etudes structurelles, rapports de securite incendie.
• Permis de construire ou autorisations d’urbanisme, le cas echeant.
• Tableau financier de l’operation : cout d’acquisition, cout des travaux, frais annexes, prix de revente ou loyers cibles.
• Attestations d’assurances marchands et des entreprises (decennale, responsabilite civile, civile professionnelle).

Plus le dossier est complet, plus vous avez de chances d’obtenir des conditions competitives et des garanties adapteees a la realite de vos risques.

Comparer les devis et formaliser la relation avec l’assureur

Une fois les devis recus, la preparation du dossier ne s’arrete pas. Il faut verifier que chaque offre couvre bien l’ensemble des risques identifies dans votre strategie de marchand de biens commercial.

Points a verifier attentivement :

• Perimetre exact des garanties (biens couverts, travaux couverts, responsabilite civile incluse ou non).
• Exclusions majeures, notamment sur certains types de travaux ou de dommages.
• Franchises et plafonds d’indemnisation.
• Conditions specifiques liees a la loi spinetta, a la dommages ouvrage et a la garantie decennale.

Conservez une trace ecrite de tous les echanges avec l’assureur et veillez a ce que les informations fournies dans le dossier soient exactes et a jour. En cas de sinistre, la qualite de ce dossier et la coherence entre votre activite reelle et ce qui a ete declare seront determinantes pour l’indemnisation.

Erreurs fréquentes à éviter avec l’assurance marchand de biens en immobilier commercial

Confondre assurance marchand de biens et assurance propriétaire classique

Une erreur très fréquente consiste à penser qu’une simple multirisque immeuble suffit pour une opération d’achat revente de biens immobiliers commerciaux. En réalité, l’assurance marchand vise une activité professionnelle spécifique, avec des risques bien différents de ceux d’un propriétaire bailleur classique.

En pratique, beaucoup de marchands biens démarrent avec :

• une multirisque immeuble standard, adaptée à un propriétaire occupant ou bailleur ;
• aucune assurance responsabilite liée à l’achat revente ;
• aucune couverture pour les travaux de rénovation ou de restructuration lourde.

Résultat : en cas de sinistre pendant les travaux ou lors de la revente, l’assureur peut refuser sa garantie au motif que l’usage réel du bien n’a pas été déclaré. Pour un investisseur en immobilier commercial, cela peut mettre en péril toute l’opération.

Souscrire trop tard ou après le début des travaux

Autre piège classique : souscrire les assurances marchands une fois le compromis signé, voire après le démarrage du chantier. Or, pour un marchand de biens, la période la plus sensible commence dès l’acquisition du bien et le lancement des premières études ou travaux préparatoires.

Les assureurs sont très vigilants sur la date de prise d’effet des garanties :

• si les travaux ont commencé avant la souscription, certains risques peuvent être exclus ;
• un sinistre survenu entre la signature et la mise en place de l’assurance dommages peut rester entièrement à votre charge ;
• la non déclaration de travaux déjà engagés peut être assimilée à une fausse déclaration.

Pour un projet d’achat revente de locaux commerciaux, il est donc essentiel d’anticiper les devis et de caler précisément la date de prise d’effet de chaque contrat : multirisque immeuble adaptée à l’activité de marchand, responsabilite civile, éventuellement dommages ouvrage et garantie decennale pour certains intervenants.

Négliger la responsabilite civile professionnelle du marchand de biens

Beaucoup de marchands biens se concentrent sur les dégâts matériels (incendie, dégât des eaux, effondrement) et oublient la responsabilite civile professionnelle. Pourtant, dans l’immobilier commercial, les enjeux sont élevés : locataires professionnels, exploitants, clients du commerce, copropriété, collectivités…

Sans une bonne assurance responsabilite adaptée à l’activité de marchand, vous pouvez être exposé à des réclamations pour :

• défaut d’information lors de la revente d’un local commercial ;
• erreur dans la présentation des surfaces ou des autorisations administratives ;
• préjudice subi par un locataire ou un exploitant à cause d’un vice caché ou d’un retard de livraison après rénovation.

Cette responsabilite civile ne doit pas être confondue avec celle d’un agent immobilier ou d’autres professionnels immobilier. Le marchand de biens a son propre profil de risque, lié à l’achat, la transformation et la revente de biens marchand.

Oublier les obligations de la loi Spinetta et la dommages ouvrage

Dès que des travaux lourds touchent au bâti (structure, étanchéité, gros œuvre) sur des biens immobiliers commerciaux, la loi spinetta entre en jeu. Elle impose un dispositif d’assurance dommages structuré autour de la garantie decennale des entreprises et de la dommages ouvrage du maître d’ouvrage.

Erreurs fréquentes :

• penser que la dommages ouvrage est facultative pour un marchand de biens ;
• compter uniquement sur la decennale des entreprises sans vérifier leur niveau de couverture ;
• ne pas déclarer correctement la nature des travaux de rénovation lourde.

En cas de sinistre structurel après la revente (affaissement, infiltrations majeures, impropriété à la destination commerciale), l’absence de dommages ouvrage peut bloquer la prise en charge rapide des réparations et générer des recours en chaîne contre le marchand biens. Pour un actif commercial, avec perte d’exploitation potentielle pour l’exploitant, l’exposition financière devient vite très importante.

Sous estimer les risques pendant la phase de rénovation

La phase de renovation est souvent la plus risquée pour un marchand de biens commercial. Pourtant, certains se contentent d’une simple multirisque immeuble, sans vérifier si les travaux sont bien couverts.

Erreurs typiques :

• ne pas adapter la police à un immeuble « en travaux » ;
• oublier de couvrir les dommages causés aux tiers pendant le chantier (voisins, copropriété, passants) ;
• ne pas vérifier les assurances des entreprises (RC, decennale) intervenant sur le site.

Pour sécuriser un projet d’immobilier commercial, il faut articuler correctement :

• une multirisque immeuble adaptée à un immeuble en travaux ;
• une assurance responsabilite pour l’activite de marchand ;
• les polices des entreprises (RC, garantie decennale) ;
• éventuellement une assurance dommages spécifique chantier.

Mal déclarer l’usage réel des biens immobiliers

Les assureurs attendent une description précise des biens immobiliers et de leur usage. Une erreur de déclaration peut réduire la garantie ou entraîner un refus d’indemnisation.

Quelques exemples de mauvaises pratiques :

• déclarer un local commercial comme simple entrepôt alors qu’il accueillera du public ;
• ne pas signaler la présence de matières inflammables ou d’une activité à risque ;
• omettre de préciser qu’il s’agit d’un bien destiné à l’achat revente dans le cadre d’une activité de marchand biens.

Pour un marchand de biens commercial, il est crucial de détailler clairement :

• la nature des locaux (bureaux, commerces, entrepôts, locaux mixtes) ;
• l’occupation prévue pendant les travaux et après revente ;
• les éventuels changements de destination ou de configuration.

Faire l’impasse sur la protection juridique

Les litiges sont fréquents dans l’immobilier commercial : contestation de travaux, désaccords avec des locataires professionnels, problèmes de copropriété, recours d’acheteurs après revente. Pourtant, beaucoup de marchands biens négligent l’assurance protection juridique.

Sans protection juridique adaptée à l’activite de marchand, vous supportez seul :

• les frais d’avocat et d’expertise ;
• les coûts de procédures longues et complexes ;
• la gestion de dossiers techniques, notamment sur les vices de construction ou la conformité des travaux.

Une bonne assurance protection juridique, intégrée à vos assurances marchands ou souscrite séparément, devient un véritable outil de gestion des risques, surtout lorsque les montants en jeu sur des biens commerciaux sont élevés.

Comparer uniquement le prix des assurances sans analyser les garanties

Dans un contexte de marges parfois serrées, certains marchands biens se focalisent sur le coût immédiat des assurances souscrire. Ils comparent les devis uniquement sur le prix, sans analyser en détail les garanties, exclusions et plafonds d’indemnisation.

Erreurs fréquentes :

• choisir une multirisque immeuble très limitée sur les pertes d’exploitation ou les frais supplémentaires ;
• accepter des franchises élevées qui fragilisent la trésorerie en cas de sinistre ;
• ignorer les exclusions spécifiques aux travaux de rénovation ou à l’activite de marchand.

Pour un projet d’immobilier commercial, il est souvent plus pertinent de payer un peu plus cher une assurance marchand bien calibrée, plutôt que de découvrir après coup que certains risques majeurs n’étaient pas couverts.

Ne pas coordonner les assurances des différents intervenants

Un projet de marchand de biens commercial implique de nombreux acteurs : entreprises de travaux, bureaux d’études, professionnels immobilier, parfois agent immobilier pour la commercialisation. Une erreur fréquente est de considérer que les assurances des uns et des autres suffisent, sans vérifier leur cohérence.

Points de vigilance souvent oubliés :

• vérifier systématiquement les attestations de civile professionnelle et de garantie decennale des entreprises ;
• contrôler les plafonds de responsabilite civile par sinistre, parfois insuffisants pour un immeuble commercial ;
• éviter les « trous de garantie » entre votre propre police et celles des intervenants.

Une bonne coordination des assurances permet de limiter les conflits d’interprétation en cas de sinistre et d’accélérer l’indemnisation, ce qui est crucial pour préserver la valeur des biens et la rentabilité de l’opération.